Usucapião como matéria de defesa em ação possessória

Por Emerson Souza Gomes

O possuidor de um imóvel (posseiro) pode ser surpreendido por ação judicial onde alguém alega ser proprietário da área, pedindo inclusive para que seja determinada a sua desocupação. Neste caso, o possuidor pode alegar a usucapião em sua defesa.

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O direito de reivindicar a propriedade

O direito de propriedade é um conjunto de poderes ou direitos (art. 1.228, CC), especificamente:

– direito de usar (jus utendi): usar para moradia o imóvel, por exemplo;

– direito de gozar ou de fruir (jus fruendi): colher frutas, receber aluguéis, cultivar o imóvel etc;

– direito de dispor (jus abutendi): vender o imóvel ou até mesmo abandona-lo;

– direito de reivindicar: recobrar o imóvel de quem injustamente o possua.

No que compete ao direito de reivindicar a propriedade, o mesmo consiste em o legítimo proprietário ter a faculdade de reaver o poder sobre a coisa (um imóvel, por exemplo) de quem injustamente o possua ou detenha.

É o denominado direito de sequela, inerente ao titular do domínio, que pode buscar o bem que se encontra injustamente em mãos de terceiros – retomando-o do possuidor ou recuperando-o do detentor.

Posso somar o tempo de posse de quem comprei o imóvel para fazer usucapião?

A ação reivindicatória é a medida judicial para reaver a propriedade de imóvel cuja posse nunca foi exercida pelo proprietário

De nada adiantaria ser proprietário de um bem se não houvesse um meio para reavê-lo de alguém que o possuísse ou o detivesse sem um justo título.

Nestes casos, o emprego da ação reivindicatória – uma ação de natureza real, cujo fundamento é a propriedade e o direito de sequela (ação petitória) – é a medida adequada para restituição do imóvel que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, inclusive do proprietário que nunca exerceu a posse sobre o imóvel.

Contra o direito de reaver a propriedade, pode ser alegada a usucapião

Se por um lado o proprietário pode ingressar com ação reivindicatória para reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha, o possuidor – também chamado de posseiro – dependendo das circunstâncias, pode se defender alegando ter cumprido os requisitos legais da usucapião.

A usucapião é uma forma originária de aquisição do direito de propriedade de bens móveis ou imóveis. Assim, se na apresentação da defesa, o possuidor alegar já ter adquirida a propriedade, em função da posse e do decurso do tempo, demonstrando ao juiz o cumprimento de todos os requisito da usucapião, não se há de cogitar o direito de reaver a propriedade.

Já há tempo a jurisprudência dominante no Supremo Tribunal Federal é pacífica no entendimento de que a usucapião pode ser arguida como defesa.

O usucapião pode ser argüido em defesa.

Súmula 237, Supremo Tribunal Federal

O Estatuto da Cidade e a Lei 6.969, de 10 dezembro de 1981, que trata da usucapião especial de imóveis rurais, também previram a usucapião como matéria de defesa.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.

Estatuto da Cidade

Art. 7º – A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis.

Lei 6.969, de 10 dezembro de 1981

Por fim, o art. 1.241, do Código Civil, admitiu que o possuidor, demandado em ação reivindicatória ou, até mesmo possessória, em sua defesa, possa pedir ao juiz que seja declarada adquirida a propriedade mediante usucapião e não só isso, conforme o Código, a sentença poderá servir como instrumento para registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóvies:

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Código Civil

Usucapião familiar ou por abandono do lar

Requisitos da usucapião

Existem várias modalidades de usucapião, sendo que o exercício da posse e o transcurso do tempo são dois requisitos exigíveis em todas elas. Caso o possuidor tenha um justo título e exerça a posse de boa-fé poderá abreviar o tempo necessário para a usucapião.

Afora o justo título e a boa-fé, o fato de morar no imóvel, ou explorá-lo produtivamente, também é uma circunstância que beneficia o posseiro, abreviando o tempo necessário para usucapir o imóvel.

Base legal

Código Civil

Código de Processo Civil

Jurisprudência: usucapião como defesa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SOBREPOSIÇÃO ENTRE AS ÁREAS CONSTANTES NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS DA AUTORA E A DISPOSTA NO REGISTRO DO IMÓVEL DOS REQUERIDOS. AVENTADA EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EM DEFESA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO ACOLHIDA. RECURSO DA AUTORA. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INSUBSISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE INVASÃO DE ÁREA. CONJUNTO PROBATÓRIO A DEMONSTRAR O EXERCÍCIO ININTERRUPTO DA POSSE COM ANIMUS DOMINI POR PERÍODO SUPERIOR A 20 (VINTE) ANOS, CONSIDERADO O ACRÉSCIMO DA POSSE EXERCIDA POR SEUS ANTECESSORES DESDE 1997. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 552, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. CIRCUNSTÂNCIA QUE AUTORIZA A DECLARAÇÃO DA AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO DA ÁREA PELA USUCAPIÃO. ADEMAIS, INEXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO A POSSE DOS REQUERIDOS. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EVIDENCIADA. PEDIDO DE MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. VERBA HONORÁRIA FIXADA EM CONSONÂNCIA COM OS CRITÉRIOS LEGAIS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA, EX VI DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0302068-96.2017.8.24.0004, de Araranguá, rel. Denise Volpato, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 11-08-2020).

CIVIL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – ARGUIÇÃO DE USUCAPIÃO – MATÉRIA DE DEFESA – STF, SÚM. 237 – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – REQUISITOS SATISFEITOS – PLEITO PETITÓRIO – DESCABIMENTO1 A ação reivindicatória, de natureza real, dominial ou petitória, compete ao proprietário não possuidor da coisa para reavê-la do poder de terceiro, possuidor não proprietário, que injustamente a possua. O êxito do pleito reivindicatório está subordinado à satisfação de três requisitos elementares: o domínio do autor, a posse injusta do réu e a delimitação da área reivindicanda.

2 Satisfeitos, pela parte requerida, os requisitos previstos no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, isto é, demonstrada a posse justa e preenchido o requisito temporal de prescrição aquisitiva, deve-se acolher a exceção de usucapião como matéria de defesa, rejeitando, por consequência, o pleito petitório. Afinal, “o usucapião pode ser arguido como mera defesa em ação reivindicatória, sem que, no entanto, a sentença que o reconheça como causa impeditiva da procedência do pedido, possa ser título hábil à transcrição no registro de imóveis. É bastante, porém, para o indeferimento do pleito petitório” (AC n. 2001.003889-7, Des. Henry Petry Junior).