O que têm provocado a multiplicação dos condomínios

As moradias precárias, como as favelas, são acompanhadas pela ausência de infraestrutura. Para o crescimento de qualquer cidade se faz necessária a expansão de todo serviço público, como distribuição de água, rede de esgoto, energia elétrica, pavimentação, entre outros. As áreas urbanas onde vivem as famílias pobres, geralmente, são desprovidas de escolas, postos de saúde, policiamento e demais infraestruturas. Em geral, favelas e demais bairros marginalizados surgem de modo gradativo em áreas de terceiros, especialmente do governo. Segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), os oito municípios detentores do maior número de favelas são: São Paulo, com 612; Rio de Janeiro, com 513; Fortaleza, 157; Guarulhos, 136; Curitiba, 122; Campinas, 117; Belo Horizonte, 101; e Osasco, 101. No início do século XX existiam no Rio de Janeiro e, posteriormente, em São Paulo os cortiços, habitações que abrigavam várias pessoas, os quais eram constituídos por muitos cômodos alugados. Os cortiços eram velhas mansões que se localizam próximas ao centro da cidade. Hoje, a alternativa de moradia para as pessoas carentes é a ocupação de terrenos periféricos de grandes cidades, onde o valor é baixo. Isso é provocado pelo fato dos moradores possuírem pequeno poder aquisitivo, desse modo, não podem pagar um aluguel em um bairro estruturado e muito menos adquirir uma casa ou apartamento nele. Além disso, nas grandes cidades os imóveis têm alcançado valores extremamente elevados, distantes da realidade de grande parte da população. Naturalmente, a configuração das grandes cidades brasileiras é excludente, tendo em vista que marginaliza um grupo social desfavorecido, enquanto em algumas periferias formam-se bairros dotados de luxo, os condomínios fechados - que se constituem como verdadeiros guetos. Resultado de uma nação capitalista.

Publicado por Eduardo de Freitas

 O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

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Quando em um condomínio fechado com segurança própria acontece um ato de vandalismo e destrói um bem material, por exemplo, um veículo, o síndico e sua diretoria podem assumir os reparos sem precisar deliberar em assembleia?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A primeira questão é deixar claro que condomínios fechados são na sua grande maioria loteamentos regidos pela Lei 6.766/79 e não condomínios edilícios instituídos pela Lei 4.591/64, e a grande importância desta diferença é que, por serem loteamentos, as ruas são públicas, as portarias poderão ser fechadas somente mediante autorização municipal, a rede elétrica é pública, as praças e áreas verdes também, assim como o recolhimento de lixo e a responsabilidade pela segurança são do Estado.

Isso faz diferença no momento dos reparos dos danos causados por vandalismo, que diga-se de passagem é crime previsto no Código Penal. 

No caso de loteamentos para que o local tenha uma organização cria-se uma associação de amigos para gerir o local e ao invés de síndico temos a figura do presidente da associação que  juntamente com a Diretoria, que equipara-se ao conselho, e com base no Estatuto Sociais, que se equipara a convenção, é que é feita a gestão da associação. 

Os loteamentos quando geridos por uma associação, são verdadeiros condomínios de fato, mas não de direito. Assim, importante observar a legislação pertinente no momento de aprovação de orçamentos e gestão. O que inclui reparação dos danos causados por terceiros. 

Devemos atentar ainda a existência de nova legislação Lei 13.465/17 que cria a possibilidade dos condomínios de lotes, neste caso as áreas internas dos loteamentos, hoje áreas públicas, serão consideradas parte integrante do condomínio e serão de propriedade de seus condôminos. O que dará maior poder de atuação e cobrança por parte dos gestores. 

Independe de estarmos falando de uma gestão de um presidente em uma associação de moradores ou de um síndico em um condomínio edilício, no caso de danos ao patrimônio temos que seguir o seguinte trâmite: 

1. Constatar o que que de fato ocorreu, documentos com câmeras e livros de ocorrência;
2. Deliberar em conjunto com o conselho, no caso do condomínio, a aplicação de advertência e multa ao infrator condômino ou seu visitante/ prestador de serviços com base na convenção;
3. No caso de associação deliberar com a diretoria a aplicação de advertência e multa ao associado com base nos Estatutos sociais, se a pessoa não for associado, realizar Boletim de Ocorrências de danos e cobrar os danos já justiça comum; 
4. Se a Convenção der autonomia o bem poderá ser reposto somente com a determinação do síndico, mas precisa levar em conta se existe dinheiro em caixa para a reposição do que foi danificado. Caso contrário será necessário a realização de uma assembleia de condôminos para deliberar a aquisição e fazer rateio extra a fim de fazer frente para as despesas de reposição do bem danificado. 
5. No caso da associação, se os estatutos sociais derem autonomia financeira ao presidente e existir o dinheiro em caixa o bem poderá ser reposto de imediato, caso contrário será necessário convocar uma assembleia com os associados para deliberar a aquisição e arrecadação do valor necessário. 

O dano causado por vandalismo, seja em condomínio ou associação é crime previsto no Código Penal Art. 163

Código Penal 

Art. 163 - Destruir, inutilizar ou deteriorar coisa alheia:

Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa.

E ainda, os consequentes danos causados por quem quer que seja são passíveis de indenização ( Art. 186 c/c 927 do Código Civil) para que o valor despendido com os danos sejam recuperados ao condomínio ou a associação. 

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.