Laudo de avaliação de imóvel - prova de valor da propriedade imobiliária Show
Elaboração de laudo de avaliação de imóveis utilizando o método comparativo de dados de mercado ou o método evolutivo. Tratamento de dados por fatores com a estatística clássica ou regressão linear para cálculo do valor de mercado para venda ou locação de imóvel urbano conforme normas da ABNT A aplicação dos métodos de avaliação dos bens imóveis, segundo as definições das Normas Técnicas da ABNT, depende basicamente de:
Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas Avaliação de terrenos, prédios, galpões e bens industriais Avaliação de imóveis residenciais - Casas e apartamentos Método comparativo de dados de mercadoO método comparativo direto de dados de mercado, segundo determinação das normas da ABNT, é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível, ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando. Entretanto, há limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com relativa facilidade ou os imóveis comerciais, tais como salas e lojas, diferentemente de quando se trata de avaliação de imóveis industriais e outros tidos como especiais. Fundamentalmente, a utilização do método depende das possibilidades de formação de uma amostra composta por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de avaliação. A utilização do método comparativo pressupõe:
Método comparativo com tratamento dos dados por fatores utilizando a estatística clássicaA aplicação do tratamento por fatores na elaboração de um laudo de avaliação de imóveis deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores de homogeneização dos elementos amostrais mais usuais são: Fator de ofertaTem o objetivo de ajustar os preços de oferta dos imóveis elementos da amostra conforme estiver no mercado Fator de localizaçãoDestinado a compatibilizar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da amostra relativamente ao endereço do imóvel objeto do laudo de avaliação Fator de topografiaTratando-se de localização cuja topografia seja acidentada, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro não Fator de frente x fundosSe o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e tendo frente maior do que a usual encontrada no local Fator padrão construtivoDestinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da amostra do padrão inerente ao imóvel objeto do laudo de avaliação Fator idade / conservaçãoDestinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos ou, ainda, se está melhor conservado ou com problemas denotando a necessidade de reformas importantes Aplicação dos fatores1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais devem estar na mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos correspondentes ao imóvel em avaliação 2) - A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator de oferta 3) - O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original 4) - O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir 5) - São considerados discrepantes os elementos cujos valores unitários, comparados com o valor médio da amostra, extrapolem a sua metade ou o dobro. Recomenda-se que sejam descartados caso a situação persista após a homogeneização da amostra 6) - Quando o engenheiro de avaliações tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o local ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel objeto da avaliação, aos elementos constituintes da amostra ou à região, as respectivas consequências devem ser explicitadas e consideradas à parte no laudo de avaliação 7) - Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações e circunstâncias. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referência a fim de colhê-los: 7.1) - Norma do IBAPE-SP 7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro 7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro 7.4) - Planta de Valores do Município 7.5) - Os documentos de referência mencionados já fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneização necessários aos cálculos avaliatórios Método comparativo com tratamento dos dados utilizando a estatística inferencialA inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados quando da elaboração dos laudos de avaliação de imóveis Considerações gerais 1) - Dentre os métodos de avaliação de imóveis por inferência estatística, merece destaque o de regressão linear, por ser o mais fácil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da área de engenharia de avaliações 2) - Inclusive, este sistema de avaliação está bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo 3) - A regressão linear se revela de uma grande clareza para a averiguação do mercado imobiliário 4) - Suas fórmulas são muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realizá-los com comodidade 5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, não adianta termos o melhor computador do mundo pois o cálculo sairá errado 6) - Pequenas diferenças de área, pequenas diferenças de idade e estado de conservação, contam pouco no cálculo final, isto porque trabalhamos com maior número de elementos amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar 7) - Portanto, em regressão linear costuma-se utilizar banco de dados, que nunca oferece muitos detalhes dos imóveis ali compilados 8) - No entanto, os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá alimentar o programa de seu computador com estas variáveis, e este constitui o principal trabalho estatístico do avaliador 9) - Nas avaliações de imóveis urbanos, é recomendável o modo pré ordenado, seja por códigos alocados, seja por ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada variável 10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, o qual deve ser sempre decorrente das suas características 11) - Com estes valores unitários podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos de valores do imóvel) 12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difícil a rápida apuração de valor do imóvel na análise gráfica Método da quantificação de custo para avaliação das benfeitoriasO método de custo é utilizado nas avaliações das benfeitorias quando da avaliação de imóveis pelo método evolutivo. Obtém-se o resultado por meio de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados pelas entidades oficiais credenciadas Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído):
Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construção nova, temos que deduzir o valor correspondente à depreciação física da edificação e/ou benfeitorias outras. Neste cálculo, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso. Método evolutivo para avaliar imóveis com base nos valores do terreno e das benfeitorias1) - O método evolutivo é preferencial para avaliar imóveis urbanos especiais. É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada, também, a conjuntura do mercado com o emprego do fator de comercialização. Em geral, utiliza-se o método evolutivo quando da avaliação de imóveis industriais, podendo-se utilizar o método comparativo ou o método involutivo para avaliar o terreno e avaliar as benfeitorias pelo método da quantificação de custo, dado que as plantas industriais guardam poucas semelhanças entre si, o que inviabiliza a utilização do método comparativo direto para formar o valor do imóvel. 2) - O fator de comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência do laudo de avaliação, considerando o potencial de atratividade do imóvel, seja ele residencial comercial ou industrial e da capacidade de absorção do mesmo pelo mercado vigente.
Método Involutivo para avaliar terrenosUtiliza-se o Método Involutivo para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação. É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor correspondente ao terreno urbano bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante possível empreendimento imobiliário futuro. A utilização do Método Involutivo pressupõe: 1) - A receita provável de comercialização das unidades projetadas com base em preços obtidos em pesquisas de mercado; 2) - Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; 3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor 4) - Todas as despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais; 5) - As margens de risco. O emprego do Método Evolutivo exige que: 1) - O imóvel avaliando esteja inserido em zona urbana de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitido seu uso e sua ocupação; 2) - As unidades imobiliárias admitidas no modelo sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatível com a realidade; 3) - As formulações sejam expressas no laudo de avaliação Outros métodos de avaliação de imóveisNas avaliações de imóveis urbanos, conforme características de mercado, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias na elaboração do laudo de avaliação Outros métodos aplicáveis, são: Capitalização da Renda Apropria os valores aos imóveis com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida. Seus aspectos fundamentais são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificadas pelo engenheiro de avaliações Critério Residual Em se tratando de avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição de valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o valor das benfeitorias Conjugação de métodos de avaliação de imóveis Poderá ser utilizada a conjugação de métodos na elaboração do laudo técnico de avaliação de um imóvel, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento que vise representar um cenário provável do mercado vigente de imóveis semelhantes ao imóvel do escopo do laudo de avaliação, seja este residencial, comercial ou industrial, desde que: - seja explicitado no laudo o motivo do não atendimento aos critérios normativos - sua utilização seja justificada e sejam atendidos os requisitos essenciais Veja este documento Avaliação de imóveis no formato PDF |